일본의 90년초 경제 호황이후 부동산시장 변화를 우리나라에 적용해본 전망입니다.

우리나라는 특이하게 아파트가 예상과 달리 약 10년 정도 더 호황이 이어졋습니다.

그래서 전망이 틀렸나? 싶었는데, 현재 추이로 보아 일본과 비슷하게 갈것 같다는 예상은 진행형입니다.

일본은 프라자합의 이후 오히려 호황을 맞이하고, 내수경재 위축을 염려한 저금리 정책으로 초호황을 맞이하게 됩니다.

그리고 

추락하는 것에는 날개가 있다는 영화 제목 처럼 30년간 추락하게 됩니다.

초호황 바로 뒤 부동산 시장은 초박살이 납니다.

부동산가격이 1/5 으로 떨어집니다.

그런데 이게 초기에 2~3년 사이에 있던 일이고

그 이후에도 30년 동안 낮은 연착륙을 하면서 부동산 가격이 실물경제의 가격선까지 내려갈 때까지 계속 떨어 집니다.

속을 보면 이미 구매한 소유자가 버티면서 30년에 걸쳐서 조금씩 거래가 이루어진 결과로 볼 수 있습니다.

이때 야꾸자 들이 손해를 많이 보는데, 은행장, 중개인 등등을 많이 죽입니다.

자살한 사람들도 많습니다.

부동산 때문에 현재 우리나라도 목숨을 잃는 사람이 많을 것입니다.

부동산 가격이 내려가니, 투자 시장은 전멸하고, 실수요 위주의 시장만 형성되게 됩니다.

거품이 30년동안 서서히 꺼진 것이기도 합니다.

그럼 투기시장이 사라진 부동산 시장에서 뜨는 부동산 시장?

기존 방식은 이제 폐기 처분 될 것이고 새로운 방식이 뜹니다.

일본이 그랬습니다.

새로운 방법은 익히 알고 있는 소형 임대주택 사업입니다.

그런데 예전 방법과는 차이가 있습니다.

이번에는 기업형으로 진행 합니다.

일본이 호황 이후 장기 침체로 접어 들면서 부동산에서 이상한 현상이 일어납니다.

주택의 공급량이 그대로 유지되고 있었다는 점입니다. 

자세히 살펴보면

매매 물량을 임대물량으로 대체된 것입니다.

1인가구 증가, 고령화 인구 감소는 역설적으로, 메가시티 현상을 낮게 됩니다.

시골의 인구가 줄면서 오히려 도시의 인구가 더욱 들어나게 됩니다.

그런데 도시는 이미 포화상태 입니다.

그래서 오래된 가옥을 부수고 새로운 가옥을 짖게되는데, 이때 1가족이 사는 집을 부수고

15가구가 사는 소형임대주택을 많이 짖게 됩니다.

그런데 여기에서 주목할 점은 바로, 토지가격이 너무 비싸서 기존 방식처럼 집짓고 파는 방식으로는 수익이 안된다는 점입니다.

그리고 집값이 계속 내려가고 있어서 투자수익을 얻기 위한 매입은 실종된 상태라는 점을 염두해두면, 말도 안되는 소리라

생각 할 수 있습니다.

수익율이 마이너스인데, 어떻게 집을 지을까요?

방법이 있습니다.

바로, 땅을 매입하지 않고 장기 임대로 건물을 짓는 것입니다.

1인가구 증가 그리고 도심회귀로 인산 메가시티 현상으로 수요는 있는데, 토지가격이 너무 비싸서 집을 지을 수 없으니

지정도 압력이면 큰사고가 터지는데, 바로 기업형임대관리 회사가 탄생하게 됩니다.

유명한 회사가 레오팔레스21이라는 일본 회사입니다.

5년만에 20만호를 관리 운영하게되는 신화 같은 회사입니다.

최고 70만호 운영하고 있었는데, 정리해서 지금은 40만호 운영중입니다.

토지를 매입하지 않고 임대방식으로 건물을 지어서 임대합니다.
기존  1가족이 살던 구옥을 허물고 임대주택을 새로 짖기 때문에 토지의 면적이 작습니다.

재개발 처럼 묶어서 할 수도 없는게, 매매 방식이 아니라 나중에 다시 돌려주는 조건이어서 협의가 어려워 대형으로 가지 않고 소형으로 가게 됩니다.

그럼 이미 서울에서는 수익율이 나오지 않게 된게 30년도 넘었는데 그때 부터 하지 외 이제와서 하냐고 생각할 수 있는데,

일본의 레오팔레스21이 이미 10년전부터 우리나라에서 영업을 했는데, 조건이 맞지 않아서 흥행을 못합니다.

그 조건이라함은

바로 부동산의 낮은 연착륙 장기화 시장의 형성입니다.

서울에서 토지를 임대로 빌리려면? 조건이 필요한데,

우선 심리적으로 토지에 대한 부정적 시각이 필요합니다.

토지가격이 계속 오르는 시장에서는 언제든지 조건이 맞으면 판매하려는 성향이 강하게 됩니다.

이런상태에서 토지를 30년씩 장기 임대 해달라고하면? 거의 안해줍니다.

그런데, 조지가격이 계속 장기적으로 연착륙하면서 내려가면, 토지 가지고 있는 것 자체가 스트레스가 됩니다.

매매도 안되고, 계속 떨어지고, 여러가지로 발목잡히고, 연금 생활에 보탬도 안되고 서울에 집만 있지 

삶에 도움이 되지 않는 애물단지 신세가 되어야

토지임대부 임대사업 계약서에 도장을 찍고 싶은 마음이 생기게 됩니다.

아파트 하락론자들은 이렇게 장기연착륙 시장이 생성된면 돈벌게되는 다음세대 부동산금융을 견인하는 선발대로 보시면 됩니다.

부동산금융하면, 청약, PF대출 이런거 생각할 수 있는데, 이건 개발 도상국형 부동산금융이고, 선진국형 부동산금융은 부동산투자신탁 같은 보다 유동성이 좋은 마치 주식투자 같은 부동산 상품입니다.

소형임대주택 시장은 기업형으로 진행됩니다.

서울 구도심, 도시가 발발된 구도심의 임대 수요가 있는 곳을 중심으로 기업형 임대관리 주택의 수요와 신축 수요가 맞아 떨어지는 점이지대 라인이 형성되면서 일본에서는 매년 100만가구가 고급됩니다.

우리나라도 조금 있으면 슬슬 기업형임대관리 상품을 공급하는 공급 업체가 등장할 것입니다.

기존 구도심 토지를 장기 임대하는 방식으로 하는 상품은 초기에 형성되고

기업형 임대관리 회사의 첫번째 유형이 됩니다.

그리고 이러한 분위기를 견인하면, 2번째 부동산투자신착을 중심으로한 리츠 회사가 등장하게 됩니다.

일본도 초기에는 지주공동사업으로 기업형임대관리 회사가 등장했다가,

이후에 리츠를 중심으로 한 회사가 시장의 1위 2위를 서로 주고 받은 역사가 있습니다.

레오팔레스21이 초기에 시장을 견인하고 이후에 대동건탁이 리츠를 중심으로 1위를 탈환하게 됩니다

우리나라도 한 5년 전쯤에 각 건설사와 금융권에서 리츠 담당 자회사를 많이 설립했습니다.

다음 부동산 세대를 준비하기 위한 초석을 미리 준비하고 있는 것입니다.

안타까운것은 너무 대형회사들이라서, 대형 건물만 지으려고 하는 경향이 큽니다.

그 눈높이 낮추려면, 한참 걸릴 것 같습니다.

이럴때 잘하면, 시장을 선도할 수 있는 없체가 탄생할 수도 있습니다.